Hace unos cuantos años, tuve la suerte, (porque soy de los que piensa, que de todo se aprende) de trabajar en una agencia inmobiliaria de una ciudad universitaria.
En ese momento, hace ya mas de 20 años, mi trabajo era bastante intenso 2 veces al año. En Junio y en Septiembre. En el mes de septiembre, la agencia se llenaba «literalmente» de estudiantes universitarios que acudían en pequeños grupos y en masa a consultar en persona, las ofertas inmobiliarias de pisos en alquiler para el próximo curso.
No, no lo hacían por internet ni tampoco por grupos de facebook, porque sencillamente no existía esa opción. Lo hacían en persona, iban a la agencia, veían en un papel los pisos que había disponibles para alquiler, a veces hacían una visita al piso, y si aceptaban el precio que el propietario nos había dejado por escrito, se firmaba un contrato de alquiler para los próximos 8 meses.
En el mes de Junio, esta vez ya mas relajados, volvían a la agencia a devolver las llaves del piso y a recoger su fianza, porque habían dejado el piso igual o mejor que cuando habían entrado.
Cada mes, puntual y escalonadamente, los estudiantes acudían a la agencia a pagar religiosamente su alquiler.
Mi trabajo era fácil :
Alquiler + Luz + Agua = Total a Pagar
La siguiente operación también era fácil:
Total a pagar al propietario: Alquiler – 10 % (comisión de la inmobiliaria por gestión de la propiedad)
Normalmente transferencia al propietario.
En el año que estuve trabajando allí, solo llegué a conocer a 3 o 4 propietarios. Los pocos que tenían por costumbre venir a cobrar el alquiler en mano y de paso tomar un café y charlar un rato.
El resto recibían sus rentas puntualmente en su cuenta bancaria cada mes.
Mi jefe, consciente de lo aburrido que era pasar mis 8 horas diarias en la oficina, me dejaba estudiar en mis ratos libres (saqué un curso de ADE en esos meses)
Yo «gestionaba» mas de 300 alquileres y estudiaba por no morirme de aburrimiento.
A los 3 meses yo tenía claro que me iba a ir de allí por lo aburridísmo de ese trabajo …. aun estudiando en mis ratos libres … unas 7 horas al día… pero decidí hacer la «temporada completa» para no incordiar a mi jefe buscando una sustituta a mi puesto a mitad de curso (mi jefe por cierto, tampoco venía mucho por la oficina , claro … ¿a que??? )
No sé qué pasaba, los pisos no se estropeaban, no necesitaban gestión, de vez en cuando algún grifo, alguna cisterna…. pero nada mas… y os hablo de una ciudad universitaria con sus fiestas en pisos de estudiantes, noches interminables, estudiantes recien salidos de casa de sus padres cocinando en cocinas de gas butano…. sin móviles ni conexión a internet…. Ninguna cocina se incendió nunca ….. al menos que nos hayamos enterado….
¿Puede haber un ingreso mas pasivo que el que generaban esos propietarios de pisos hace unos 20 años?
Y hoy en día ¿como está esa situación?
En pleno 2024 el simple hecho de alquilar una propiedad, no nos garantiza que esta inversión sea ni rentable ni tampoco pasiva. Sobre todo si la o las propiedades son gestionadas por el propietario. Y aquí podemos diferenciar 2 grandes supuestos que para mi marcan la diferencia y hacen que el mismo modelo de negocio en un caso sea un ingreso pasivo pero en el otro caso no lo sea.
De hecho, en los últimos años hemos visto cómo este modelo de inversión ha derivado en 2 tipos de modelos de negocio bien diferenciados. Por un lado el modelo de negocio de inversión en bienes inmuebles y por otro lado la propia gestión del negocio de alquiler de la vivienda. Así, han surgido los modelos de negocio de los alquileres vacacionales, donde normalmente el propietario de la vivienda no es la misma persona que lo gestiona. Debido a la propia complejidad de este tipo de negocio, la gestión del alquiler se deriva a otra empresa que se encarga de las labores relacionadas con el alquiler. Y estas ahora si, son muchas y desde luego poco pasivas. Por enumerar algunas, podemos decir que muchas de esas propiedades deben ser acondicionadas según la demanda del mercado. Tanto el diseño como la decoración o la distribución debe ajustarse a las «tendencias» del mercado. Por otro lado, la búsqueda de los inquilinos por ejemplo a traves de plataformas de alquileres, tambien está subcontratado y precisa de una mayor gestión. El cobro del alquiler, la gestión de los impuestos derivados de ese servicio, la limpieza del mismo, las reparaciones y conservación y un largo etc. hacen que, en mi opinión este no sea un buen ejemplo de Ingresos Pasivos. A no ser que todo este proceso se delegue en otra u otras empresas y simplemente se reciba una parte de esos ingresos descontando todos los gastos.
